KONCEPT: De opretter et nyt selskab, som man kan købe ti procent af. Dernæst sørger Blue Capital for at drifte den købte ejendom, fortæller chefen for virksomhedens investeringsstrategi. Han forklarer desuden, hvordan de største aktører presser priserne op.

Af Ebbe Fischer

”Vores koncept er, at vi udbyder ejendomme udlejet til økonomisk stærke lejere, der har indgået en lang lejekontrakt med mindst 10 års uopsigelighed.”

Sådan lyder det fra Nicolai Ravn Andersen, investeringschef og partner i Blue Capital.

I et interview med Building News fortæller han om virksomhedens investeringsprofil.

Hvad er forskellen på jer og de meget store investorer?

”De større aktører er ofte mindre prisfølsomme, og jeg vil vove at påstå, at de typisk betaler for meget for de ejendomme, de køber, fordi de pga. deres størrelse ikke er så følsomme over for udsving i afkastet.

Vi har været i markedet længe, og vi har set udenlandske aktører købe til dårligere afkast, end hvad vi mener, de kunne have købt for.

De senere år har vi generelt oplevet en større konkurrence fra internationale aktører, der gerne vil have andele af det danske erhvervsejendomsmarked. Vi har set, at f.eks. REMA og Coop sælger en portion på måske 10-15 dagligvarebutikker til udenlandske investorer, eller en stor dansk pensionskasse,” svarer Nicolai Ravn Andersen.

Presser prisen op

Det er således bl.a. prisen på danske dagligvarebutikker, der bliver presset op, ifølge Blue Capital-partneren.

”Det gør det sværere for os at finde nye ejendomme, som vi mener kan købes til det rigtige afkast, men vi fortsætter med at fokusere på enkeltstående ejendomme, hvor casen isoleret set er god,” siger Nicolai Ravn Andersen og tilføjer:

“Det er den enkelte sag, der har vores fokus, og ikke hvilket afkast vi kan købe til i snit. Det er jo selvstændige ejerkredse for alle vores ejendomme, og det er vores job at sikre, at hver ejerkreds gør den bedst mulige investering. I fremtiden kunne vi måske overveje at samle flere ejendomme i én portefølje – og tilbyde det som et samlet projekt. Men det er ikke nu. Vi foretrækker at holde tingene transparente, så investorerne ved præcis, hvad de køber ind på.”

Ejer I selv ejendomme?

”Nej. Vi stifter et selskab, der køber ejendommen og varetager handlen. Typisk ejer investorerne 10 procent hver af selskabet, og lejeren – f.eks. jem & fix – betaler så husleje til selskabet. Det er en investering i en sikker lejeindtægt, og typisk stiger ejendommen også i værdi over tid.

Som investor i vores projekter kan du være sikker på, at du har en ejendom, hvor du med meget stor sikkerhed vil få lejeindtægt i minimum hele den periode, som lejeren har bundet sig for. Det eneste, der reelt kan forhindre det, er hvis f.eks. jem & fix går konkurs. Det er essensen.”

Hvor skiller I jer ud på markedet?

”Gennem årene har vi haft konkurrenter, der har forsøgt at udbyde lignende projekter – f.eks. en REMA 1000 butik med en fast lejeaftale for 15 år. Men vi sidder stærkt på denne del af ejendomsmarkedet, altså når det kommer til erhvervsejendomme med stærke lejere, der har indgået lejekontrakter med 10-15 års binding.

Alle kan i princippet være med som investor, men der er maksimalt 10 pladser pr. ejendomsprojekt, så det er først til mølle. Vores investorer vælger os her bl.a. på grund af vores erfaring og fokus.

På vegne af vores investorer står vi også for administrationen af de pågældende ejendomme, hvilket i princippet gør det til en passiv investering for investorerne. Dog kan investorerne stadig være med indover, hvis de ønsker det. Vi har de rette kontakter til jem & fix, JYSK og thansen mv., så vi kender deres behov og ønsker til butiksnetværk.”

Hvordan udvikler jeres forretning sig?

”Vores portefølje vokser eksponentielt. Vi begyndte i 2010, og i de første år udbød vi 2-4 projekter om året. Sidste år var vi så oppe på 12, og i år lander vi nok på 12-15 stykker.

Vi har en omsætning på omkring 400 mio. på solgte ejendomme, mens vores direktør ejer knap 90 procent af virksomheden, mens to partnere og et bestyrelsesmedlem ejer resten,” siger Nicolai Ravn Andersen.